Hogyan adózik az ingatlan eladása?
Az ingatlan eladásából származó jövedelem után a személyi jövedelemadó mértéke 15% (Szja tv. 8. § (1)). Nem a teljes vételár adózik: a 62. § (1) bekezdése szerint a bevételből le kell vonni
- a megszerzésre fordított összeget és az ezzel összefüggő kiadásokat (például az akkor megfizetett illetéket, ügyvédi díjat),
- az értéknövelő beruházásokat (számlával igazolt bővítés, korszerűsítés),
- az átruházással kapcsolatos kiadásokat (ingatlanközvetítő, ügyvéd, hirdetés, energetikai tanúsítvány).
Ami ezek után marad, az a számított összeg. Ha nincs ilyen, vagyis veszteséggel adtad el, nem keletkezik jövedelem.
Hány év után nem kell adózni?
A 62. § (4) bekezdése szerint a számított összeget a tartási idő szerint csökkenteni kell. A számítás naptári években megy: a szerzés éve a nulladik év.
| Az eladás éve | A számított összeg jövedelemnek számító része | Adó a számított összeghez képest |
|---|---|---|
| a szerzés évében és az azt követő évben | 100% | 15% |
| a 2. évben | 90% | 13,5% |
| a 3. évben | 60% | 9% |
| a 4. évben | 30% | 4,5% |
| az 5. évtől | 0% | 0% |
Az ötödik évtől tehát az eladás adómentes, akkor is, ha nagy haszonnal adod el. Egy 2021-ben vett lakást 2026-ban már adó nélkül értékesíthetsz.
Számítási példa
2023-ban 40 millió forintért vett lakást 2026-ban 60 millióért adsz el. Közben 2 millió forintos, számlával igazolt felújítás volt, a vétel és az eladás költsége együtt 1 millió forint. A számított összeg 60 − 40 − 2 − 1 = 17 millió forint. 2026 a szerzés utáni harmadik év, ezért ennek 60%-a, 10,2 millió forint a jövedelem, az adó 1 530 000 Ft.
Öröklött és ajándékba kapott ingatlan
Ha az ingatlant örökölted vagy ajándékba kaptad, a szerzés időpontja a hagyaték megnyílása, illetve az ajándékozási szerződés napja, a szerzési érték pedig az illeték kiszabásakor figyelembe vett érték (62. § (2) f)). Ha a NAV nem szabott ki illetéket (például szülőtől örökölt lakásnál), öröklésnél a hagyatéki leltárban szereplő érték, ajándéknál a bevétel 75%-a számít szerzési értéknek (62. § (2) g)).
Ha nem tudod igazolni a vételárat
Ha a megszerzésre fordított összeg semmilyen módon nem állapítható meg, a 62. § (3) bekezdése szerint a bevétel 75%-át kell levonni, más költség ilyenkor nem számolható el. A 60 milliós eladásnál ez 15 millió forint számított összeget jelent, amelyet ugyanúgy csökkent a tartási idő.
Bevallás és befizetés
Az ingatlan eladásából származó jövedelmet az eladás évéről szóló szja-bevallásban kell feltüntetni, és a bevallás határidejéig kell befizetni az adót. Szociális hozzájárulási adó ezt a jövedelmet nem terheli. Ha az eladás üzletszerű (gazdasági tevékenység keretében történik), a jövedelem önálló tevékenységből származónak minősül (62. § (3a)), erre a kalkulátor nem alkalmas.
Ha az eladás árából új lakást veszel, a vevő oldali illetéket az ingatlan illeték kalkulátor mutatja, lakáscsere esetén kedvezménnyel.
Gyakori kérdések
Hány év után nem kell adózni az ingatlan eladása után?
A szerzés évét követő ötödik évtől nem kell. Egy 2021-ben szerzett ingatlan 2026-ban adómentesen eladható.
Mennyi az adó lakáseladás után?
A jövedelem 15%-a. A jövedelem a bevétel és a költségek különbözete, a 2., 3. és 4. évben 90, 60, illetve 30%-ra csökkentve.
Milyen költségeket vonhatok le?
A szerzési árat és annak járulékos költségeit, az igazolt értéknövelő beruházásokat, valamint az eladással kapcsolatos kiadásokat, például a közvetítői és ügyvédi díjat.
Kell szochót fizetni ingatlan eladása után?
Nem. Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet csak a 15%-os szja terheli, ha az eladás nem gazdasági tevékenység keretében történik.
Jogi nyilatkozat: Az oldal és a kalkulátor eredménye tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adó- vagy pénzügyi tanácsadásnak. A kalkulátor egy szerzési időponttal számol; ha az ingatlant több részletben szerezted vagy rá is építettél, a bevételt szerzési időpontonként kell megosztani.