Mennyi az illeték ingatlanvásárláskor?
Az illetékekről szóló törvény (Itv.) 19. § (1) bekezdése szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 4%-a. Ingatlannál ez ingatlanonként 1 milliárd forintig érvényes, a fölötti részre 2% jár, és az illeték ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Résztulajdon vásárlásakor az 1 milliárdos határt és a 200 milliós plafont is a tulajdoni hányaddal arányosan kell figyelembe venni.
Példa: egy 40 millió forintos lakás teljes tulajdonjogának megvásárlásakor az illeték 40 000 000 × 4% = 1 600 000 Ft. Ha ugyanebből a lakásból csak a felét veszed meg, 20 000 000 × 4% = 800 000 Ft.
Az illetéket nem a vevő számolja ki: a földhivatal (ingatlanügyi hatóság) továbbítja az adásvételi szerződést a NAV-nak, amely fizetési meghagyást küld. A kalkulátor ennek várható összegét becsüli az általad megadott forgalmi érték alapján; ha a NAV a forgalmi értéket magasabbnak ítéli, az illeték is nő.
Lakáscsere: csak a különbözet után fizetsz
Az Itv. 21. § (2) bekezdése szerint ha magánszemélyként lakást veszel, és a másik lakásodat a vásárlás előtti öt évben vagy a vásárlás utáni egy éven belül eladod, az illeték alapja a vett és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete. Ha a megvett lakás olcsóbb, mint az eladott, és az eladás a vásárlás előtti három évben vagy utána egy éven belül történt, a 26. § (1) bekezdés y) pontja alapján egyáltalán nem kell illetéket fizetni.
40 millió forintért veszel lakást, a régit 30 millióért adtad el: az illeték alapja 10 millió forint, az illeték 400 000 Ft. Ha a régi lakásod 45 millió forintot ért, nem fizetsz illetéket.
Ha a régi lakást csak később adod el, a bejelentéskor nyilatkozni kell arról, hogy egy éven belül eladod. A NAV ilyenkor felfüggeszti az eljárást; ha a 13. hónap végéig nem igazolod az eladást, a teljes illetéket és pótilletéket is kiszabja (21. § (6)).
35 év alattiak első lakása
A 26. § (6) bekezdése szerint aki az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötte be a 35. életévét, az első lakástulajdona megszerzésekor legfeljebb 50% kedvezményt kaphat, ha az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Első lakásnak az számít, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona vagy legalább 50%-os tulajdoni hányada. A kalkulátor a teljes, 50%-os kedvezménnyel számol; ugyanez a vásárló kérheti, hogy az illetéket legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletben fizesse (26. § (15)).
Új lakás vállalkozótól
A 26. § (1) bekezdés f) pontja szerint a vállalkozó által értékesítés céljára épített új lakás megvásárlása illetékmentes, ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. 30 millió forintig a kedvezmény az az összeg, amely 15 millió forintos lakásra járna, vagyis legfeljebb 600 000 Ft (ha nem adsz el másik lakást). Ennél drágább új lakásnál ez a kedvezmény nem jár.
CSOK és CSOK Plusz
Az Itv. 26. § (1a) bekezdés f) pontja szerint mentes az illeték alól az a lakásvásárlás, amelyhez a családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK) vagy a CSOK Plusz kölcsönt használják fel. Ha a támogatást később vissza kell fizetni, a NAV utólag kiszabja az illetéket.
Egyéb ingatlan
Telek, nyaraló, garázs vagy üzlethelyiség vásárlásakor a lakásokra vonatkozó kedvezmények nem járnak, a 4%-os illeték a teljes forgalmi értékre vonatkozik. Lakóház építésére alkalmas telek vásárlásakor viszont mentességet kaphatsz, ha négy éven belül lakóházat építesz rá (26. § (1) a)). Autó vásárlásakor más szabály érvényes, azt az átírási illeték kalkulátor számolja.
Gyakori kérdések
Mennyi az illeték lakásvásárlásnál 2026-ban?
A forgalmi érték 4%-a, ingatlanonként 1 milliárd forint felett 2%, legfeljebb 200 millió forint. Egy 40 millió forintos lakásnál 1 600 000 Ft.
Kell illetéket fizetni, ha eladom a régi lakásomat?
Ha a vásárlás előtt öt éven belül vagy utána egy éven belül eladod, csak a két lakás értékkülönbözete után fizetsz. Ha az új lakás olcsóbb, és az eladás három éven belül volt (vagy egy éven belül lesz), nem fizetsz illetéket.
Mennyi kedvezmény jár 35 év alatt?
Az első lakás megszerzésekor legfeljebb 50% kedvezmény jár, de csak akkor, ha az egész lakás forgalmi értéke nem több 15 millió forintnál.
Ki fizeti az illetéket: a vevő vagy az eladó?
A vagyonszerzési illetéket a vevő (a vagyonszerző) fizeti, a NAV fizetési meghagyása alapján.
Illetékmentes a CSOK-kal vett lakás?
Igen, az Itv. 26. § (1a) f) pontja szerint a CSOK vagy CSOK Plusz kölcsön felhasználásával vett lakás megszerzése mentes.
Jogi nyilatkozat: Az oldal és a kalkulátor eredménye tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adó- vagy pénzügyi tanácsadásnak. Az illetéket a NAV állapítja meg az általa elfogadott forgalmi érték alapján; a kalkulátor a mentességek feltételeit nem ellenőrzi.