Mi a JTM?
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) azt mutatja, hogy a havi nettó jövedelmed hányad részét viszik el a hiteltörlesztések. Az MNB 32/2014. (IX. 10.) rendeletének 5. §-a szerint a JTM a hitel felvétele után fennálló összes havi adósságszolgálat és az igazolt havi nettó jövedelem hányadosa; adóstársak esetén mindkettőt összesítve kell számolni. A bank a meglévő hitelek részleteit is beszámítja.
JTM-limitek forinthitelre
| Hitel | 800 000 Ft alatti jövedelem | 800 000 Ft vagy nagyobb jövedelem |
|---|---|---|
| Forinthitel általában (6. § (1)-(2)) | 50% | 60% |
| Jelzálog, legalább 10 éves fixálás vagy végig fix | 50% | 60% |
| Jelzálog, 5-10 éves kamatperiódus | 35% | 40% |
| Jelzálog, 5 évnél rövidebb periódus vagy változó kamat | 25% | 30% |
A jelzáloghitelekre vonatkozó, kamatperiódustól függő limitek az 5 évnél hosszabb futamidejű jelzáloghitelekre vonatkoznak (6. § (3)-(4)). Energetikailag hatékony lakás vásárlásakor, építésekor vagy energiamegtakarítási célú felújításakor legalább 10 éves kamatperiódus esetén 60% a limit (6. § (4a)). Az 550 000 Ft-nál kisebb hitelekre bizonyos feltételekkel a rendelet nem vonatkozik, de a részletüket a későbbi hiteleknél beszámítják (1. § (3)).
Hogyan lesz ebből hitelösszeg?
A megengedett havi részlet: jövedelem × JTM-limit − meglévő részletek. Ebből az annuitás képletével visszaszámolható, mekkora hitelt lehet ekkora részlettel adott kamat és futamidő mellett törleszteni:
Hitelösszeg = részlet × (1 − (1 + i)−n) / i, ahol i a havi kamatláb, n a hónapok száma.
Példa: 600 000 Ft nettó jövedelem, nincs más hitel, legalább 10 évre fixált jelzáloghitel. A limit 50%, a maximális részlet 300 000 Ft. 6,5%-os kamattal 20 évre ebből kb. 40,24 millió forint hitel jön ki. Ha a kamat csak 5 évre fix, a limit 35%, a részlet 210 000 Ft, a hitel kb. 28,2 millió forint.
Hitelfedezeti arány (HFM)
A 3. § (1) bekezdése szerint forint jelzáloghitelnél a hitel nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. 90% lehet a határ, ha az adósoknak nincs és nem volt legalább 50%-os lakástulajdona (első lakás, 3. § (1a)), vagy ha energetikailag hatékony lakást vesznek (3. § (1c)). Ha megadod az ingatlan értékét, a kalkulátor a két korlát közül a szigorúbbat mutatja.
Tippek
- A JTM a hosszabb kamatfixálást jutalmazza: ugyanazzal a jövedelemmel 10 éves fixálásnál jóval nagyobb hitel kapható, mint változó kamatnál.
- 800 000 Ft nettó jövedelem felett magasabb a limit; adóstárs bevonásával a jövedelmek összeadódnak.
- A bank saját belső szabályai szigorúbbak lehetnek a rendeletnél.
A részletes törlesztési táblázatot a lakáshitel kalkulátor, a nettó béredet a bérkalkulátor adja meg.
Gyakori kérdések
Mekkora hitelt kaphatok 600 000 Ft nettó fizetéssel?
Legalább 10 évre fixált jelzáloghitelnél a havi részlet legfeljebb 300 000 Ft lehet, ami 6,5%-os kamattal 20 évre kb. 40 millió forint hitelt jelent, más hitel nélkül.
Mennyi a JTM-limit 2026-ban?
800 000 Ft nettó jövedelem alatt általában 50%, felette 60%. Jelzáloghitelnél 5-10 éves kamatperiódusnál 35, illetve 40%, rövidebb periódusnál vagy változó kamatnál 25, illetve 30%.
Beleszámít a JTM-be a hitelkártya?
Igen. Hitelkártyánál és folyószámlahitelnél a keret 5%-át kell havi törlesztőrészletként figyelembe venni.
Mennyi önerő kell lakáshitelhez?
Forint jelzáloghitelnél a hitel legfeljebb az ingatlan értékének 80%-a lehet, első lakásnál vagy energiahatékony lakásnál 90%-a, így legalább 20, illetve 10% önerő kell.
Jogi nyilatkozat: Az oldal és a kalkulátor eredménye tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adó- vagy pénzügyi tanácsadásnak. A kalkulátor a rendelet felső korlátait mutatja; a bank hitelbírálata ennél szigorúbb is lehet.